Total Proyek DUTI 2023-2026

Ini adalah post ke 2 DUTI saya. 

Sebelumnya penulis ingin mengucapkan syukur kepada Tuhan, atas hidup yang diberikan. Tuhan yang memberikan matahari kepada orang tidak benar dan benar, terpujalah Ia selama-lamaNya.

Ada berbagai cara kita bisa menghitung nilai proyek kedepan yang akan menjadi revenue, dan dari sana kita bisa hitung net income DUTI dari tahun x sampai y.

Begini caranya, buka persediaan di LK Q3 2023 DUTI

1) Persediaan yang siap dijual (bisa dijual kapan saja)

Aerium + Southgate adalah proyek strata title, yang memiliki GPM 30%. Ini dibangun dengan kas DUTI langsung, tidak pakai kas pelanggan (liabilitas kontrak). Bisa tau demikian, karena di liabilitas kontrak tidak ada proyek Aerium dan South Gate lagi.

Karena GPM 30%, dan COGS 1.5T, maka revenue 2.3T maka laba kotor 800B (tentang cara hitung ini akan saya ajari dibawah). 

Klaska residence, dengan COGS 165B, dan GPM 30%, maka revenue 235B, laba kotornya 70B.

Bayangkan kas DUTI dari 1.65T jadi 2.5T, itu +55%.

Untuk Grand Wisata saya tidak hitung.

2) Lihat persediaan yang sedang dikonstruksi dan dibangun (1-3 tahun)

Dari sini kita ambil Grand Wisata sama  Kota Wisata. 

Kalau ditotal, diperkirakan COGSnya senilai 1.2T, untuk perumahan residensial, GPMnya itu 70%.

Disini saya akan jelaskan, dasar menghitung revenue. 

Diketahui:
1) GPM 70%
2) COGS 1.2T (2-3 tahun)

Laba Kotor = Revenue - COGS
maka, Laba Kotor = Revenue - 1.2T

GPM = Laba Kotor / Revenue * 100%
maka, 70 / 100 = (Revenue  - 1.2T) / Revenue -- kali silang

(Revenue - 1.2T) * 100 = 70 * Revenue
70 Rev = 100 Rev - 120T
-30 Rev = -120T
Rev = 4T

Maka nilai COGS 1.2T, dengan GPM 70%, menghasilkan revenue 4T.

Mudahnya kalau GPM 70% itu, (COGS*100/30)
Kalau GPM 30% itu, (COGS*100/70)

Jika demikian, Revenue 4T ini, dengan COGS 1.2T, menghasilkan laba kotor 2.8T.

3) Recurring income dan keuntungan lain-lain

Menurut saya dengan ekspansi DP mall, serta AEON South Gate yang ada, saya percaya revenue recurring income 700B bisa.

Dengan dikali GPMnya sebesar 80%, maka menghasilkan laba kotor sekitar 560B, dan dikali 3 tahun, jadi 1.5T.

ditambah keuntungan entitas asosiasi living world kota wisata dan grand wisata, yaitu proyek 2.4T ini, dimana DUTI memiliki 40%, yaitu 1T dari total proyek ini. Karena mereka ada hutang tentu ada beban bunga, anggaplah ROI nya 20%, maka keuntungan 150B bisa tercapai per tahun. Dijadikan 3 tahun maka menghasilkan 450B.

Keuntungan lain-lain, memiliki GPM 100%, dan biasa 100B per tahun, berupa jasa asset management dan komisi menjual. Kalau dijadikan 3 tahun maka jadi 300B laba kotor.

Total laba kotor segmen ini adalah, 2.3T.

--> Maka total laba kotor adalah 6T, yaitu 800B + 2.8T + 2.3T.

Dengan SGA expense + tax sekitar 1T per tahun untuk itu jika 3 tahun adalah 3T.

Ini semua menghasilkan 3T net income dalam 3 tahun, yaitu sekitar 1T net income/tahun.

Saya pribadi sudah hitung 2 tahun, yaitu 800 B + 2.8T + 1.3T, menghasilkan 5T laba kotor (2024-2025).

Dari sini, SGA + tax adalah 2T, maka menghasilkan 3T net income, yang jika dibagi 2 tahun, adalah net income 1.5T per tahunnya.

Namun ini sebenarnya kurang mungkin terjadi, karena tadi revenue residensial kan 4T, padahal liabilitas kontrak 2.2T di Q3 2023, ini berarti 50% proyek residensial adalah proyek pendanaan sendiri.

Keuntungan membangun proyek yang dibangun sendiri adalah rendahnya beban bunga liabilitas kontrak. Coba kalau pembaca lihat tahun 2020 Q3 DUTI, disitu ada beban bunga liabilitas kontrak, padahal penjualan semua dari persediaan yang sudah siap dijual. Ini karena adanya liabilitas kontrak.

Jadi semakin gemuk liabilitas kontrak, semakin besar bunganya. Namun jika proyeknya liabilitas kontrak ini lebih cepet jadi dan lebih cepat serah terima, maka ada cancellation beban bunga liabilitas kontrak. Inilah yang terjadi pada Q3 2023 ini.

Sampai sini saja hari ini, terima kasih sudah membaca blogpost saya.

Untuk Public expose DUTI:
1) Proyek DUTI kedepan apa saja?
*setelah aerium + south gate selesai, apakah ada proyek strata title lainnya? kita lihat di entitas lainnya, ada yang memiliki kas penuh, tapi kepemilikan DUTI masih 10%, itu mau dibeli seperti IKP pada tahun 2021?
2) Total Revenue Proyek baru kedepan
berapa unit, berapa tower, berapa harga per unit
3) ROI DP mall 500B serata ROI living world grand wisata dan kota wisata, apakah 20%?
Kenapa keuntungan DP mall kecil padahal mallnya ramai?

Terima kasih sudah membaca ya!